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太原房价5年仅涨20% 住房供应充足新增购买力缓慢是主因
文章类型:1 文章加入时间:2017-02-09

    2016年,最热门的话题就是房价,从一线城市,蔓延至二线城市、各大省会,房价一度像脱缰的野马,直到接连出台调控措施,才逐步稳定。

  春节假期回乡过节,记者走访了山西省太原市的新楼盘,发现近些年来太原的房价稳如泰山。

  根据中国指数研究院百城价格指数统计,最近5年(201111月份-201611月份)太原房价涨幅仅为20%,严重跑输CPI

  在上涨乏力的背景下,去库存仍是当前主要任务。2016年,太原先后两次推出去库存政策。甚至在“930”后,全国21个城市密集出台限购令,太原仍然出台了促销新政,与全国地产调控方向背道而驰。

  太原房价上涨乏力

  “5年前我曾经想买房,当时房价大概6000元/平方米,当时觉得太贵就没买,最近准备结婚,又开始看房,发现这些年来太原房价几乎没涨。一位在太原工作的宁小姐告诉记者。

  记者接触了不少正准备在太原购房的人群,大家普遍的反应都是价格平稳。这一点也能从数据中表现出来。中国指数研究院百城价格指数统计显示,201111月份,太原平均房价为6017元/平方米,直到201611月份,太原平均房价为7227元/平方米。这也意味着,5年以来太原房价涨幅仅为20%

  在记者采访过程中,有不愿具名的开发商大倒苦水:太原根本不需要调控,还没限购都卖不上价钱。

  上述开发商认为,太原房价多年不涨的主要原因有两个:第一,供应量充足,从表面看太原商品房供应量并不高,但实际上,太原存在为数众多的小产权房,这些房子没有房产证,也不具备办理房产证的条件,私下买卖也被认可;第二,经济环境不景气,山西是产煤大省,经济增长单方面依靠煤炭资源,然而,近些年来煤炭产能过剩,导致企业入不敷出,从业人员收入缩减,消费力下降。

  太原楼市目前的主要任务依旧和年初既定目标一样,还是要竭尽全力去库存,这个主基调从来没有改变。作为全国供应量和去化量都较大的城市,根据一城一策,太原楼市还是要以去库存为主。山西房地产业协会会长于世玮在接受媒体采访时表示。

  去库存是主要方向

  而与之形成鲜明对比的是,2016年全国房价集体高涨。根据中国房地产业协会发布网站数据,截止到去年1031日,31个省会城市房价中,29个城市房价同比上涨,其中石家庄领涨全国,均价12100元/平方米,同比涨幅近45%

  此外,其余省会城市房价涨速也十分迅猛,例如,郑州房价同比上涨33.63%;福州房价同比上涨26.72%;武汉房价同比上涨34.59%;济南房价同比上涨18.72%。而太原房价同比涨幅仅为3.15%

  另一方面,在全国房地产市场过热的背景下,北京“930” 楼市调控新政出台,20个大中城市紧随其后,密集发声。其中,包括天津、苏州、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州在内的21个城市出台了楼市限购政策。

  与此同时,太原也加紧了楼市调控步伐,但是大方向与其它城市截然相反。回顾2016年太原楼市政策,不难发现,自始至终贯彻去库存的战略。

  20166月份,山西省政府出台11项房地产新规,其中包括:鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低房价;对带头落实国家政策降低房价的,各市、县给予奖励,协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持;引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料,在不提高房价的情况下提升产品附加值;把货币化安置作为今后一个时期该省棚户区改造的主渠道,2016年的棚户区改造货币化安置比例不低于50%,并作为考核各市的一项重要指标;原则上不得再新建安置住房;全面放开建制镇和中小城市的落户限制,有序放开太原市和大同市城区的落户限制等。

  但是,去库存收效甚微。迫于库存压力,在全国房地产调控的大背景下,20161031日,太原16条房地产新政《太原市政府办公厅关于化解房地产库存的实施意见》(简称:《意见》)落地。

  《意见》指出,支持农业转移人口在太原购房;积极推进农业转移人口市民化,进一步放宽落户条件;对首次购房的家庭,放宽购房贷款首付比例至20%,对二次购房的家庭放款贷款首付比例至30%;落实房地产交易税收优惠政策;扩大住房公积金使用范围;加大棚户区改造货币化安置力度;甚至全面停止新建公共租赁住房。

  山西朗润置业房地产咨询有限公司总监牛佩华认为,2016年初,太原住宅市场可预期的库存去化周期在3.5-4年,截至去年9月底,市场可预期库存去化周期仍在此范围内,并随着土地成交增加而有持续扩大的趋势,太原楼市的库存依然较高,更不具备限购条件。

  拐点隐现?

  必须注意的是,太原房地产市场开始面粉贵过面包,房价增长乏力的情况下,地王频出。

  20165月份,融创以18.7亿元、5432/平方米的楼面价,刷新太原地王地标。随后不到一周的时间内,万科以10.2亿元、3918/平方米的楼面价,再次刷新区域板块最高楼面价;同年8月份,省人民医院以4.406亿元的价格抢到地块,楼面价达8075/平方米的太原新地王就此诞生;同年9月月份,华润举出34.228亿元的高价,风光赢取师院旧址地王,折合楼面价高达7223.63/平方米,溢价率53.49%

  可以说,去年太原土地市场大部分优质地块,被上述一线品牌房企所瓜分。品牌房企在产品设计、建造、配套、物业服务等方面,均为购房者提供了更好的居住理念和生活品质,与此同时也进一步推高了太原市场优质商品房的价格。

  我家附近的新开盘的高端商品房,平均价格已经卖到12000元/平方米,但是开盘已经3个月了,目前还没售罄,最近经常接到推销电话。家住太原市和平南路的李女士告诉记者,目前太原市新房价格并不低,但是普遍有价无市。

  但是开发商并不认同这一观点,在记者采访过程中,不少开发商认为,在税收、金融、供给量等政策调节下,2017年太原房价将达到高潮。一家本土开发商的相关负责人表示,项目目前尚没有降价举措和计划,房地产销售价格下跌的可能性较小。对房地产开发商而言,降价只是临时性处理,绝非长久之计。除非土地成本和其他税费方面的成本能够降下来,否则降价的空间并不大。

  而太原房价是否会迎来拐点,还需要市场的验证。

 
文章出处:中国经济网 文章作者:谢若琳
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